Kurz gesagt
Die Anlage V besteht aus Angaben zum Objekt, den Einnahmen und den Werbungskosten mit Abschreibung, Finanzierung, laufenden Kosten und Reparaturen. Für jede Wohnung gibt es ein eigenes Formular.
Die Anlage V ist das Formular für Deine Einkünfte aus Vermietung. Für jede vermietete Wohnung gibt es eine eigene Anlage V. Die Zeilennummern ändern sich von Jahr zu Jahr leicht, der Aufbau bleibt aber gleich. Hier gehen wir die Abschnitte der Reihe nach durch und zeigen, wo Kapitalanleger am häufigsten falsch eintragen.
1. Angaben zum Objekt
Hier stehen Lage der Wohnung, Datum der Anschaffung, Wohnfläche und das Aktenzeichen aus dem Grundsteuerbescheid. Als Anschaffungsdatum zählt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.
Häufiger Fehler: Das Datum des Kaufvertrags wird eingetragen. Dann stimmt die zeitanteilige Abschreibung im Kaufjahr nicht.
2. Einnahmen
Hier trägst Du die Kaltmiete und getrennt davon die Umlagen ein, also die Nebenkostenvorauszahlungen Deines Mieters. Dazu kommen Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung, Erstattungen an den Mieter ziehst Du ab. Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Geld eingeht.
Häufiger Fehler: Die Umlagen fehlen, obwohl das Hausgeld vollständig abgezogen wird.
3. Abschreibung
Hier trägst Du die AfA auf das Gebäude ein. Dazu gehören die Bemessungsgrundlage, also der Gebäudeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, der Abschreibungssatz und der Jahresbetrag. Erhöhte Abschreibungen für Denkmal und Sanierungsgebiet sowie Sonderabschreibungen stehen in eigenen Zeilen.
Häufiger Fehler: Die Kaufnebenkosten fehlen in der Bemessungsgrundlage. Mehr unter Abschreibung bei der Immobilie.
4. Finanzierung
Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen, ein Disagio und die Kosten der Grundschuld gehören in den Abschnitt zu den Finanzierungskosten. Die Zinsen entnimmst Du der Jahresbescheinigung der Bank. Die Tilgung trägst Du nicht ein.
5. Laufende Kosten
Hier stehen Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten. Der Anteil des Hausgelds für die Erhaltungsrücklage gehört nicht dazu. Mehr unter Hausgeld absetzen.
6. Erhaltungsaufwand
Reparaturen setzt Du hier im Jahr der Zahlung ab. Größere Beträge kannst Du auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dann trägst Du jedes Jahr den passenden Teilbetrag ein.
7. Sonstige Werbungskosten
Fahrten, Kontoführung, Telefon, Porto und Steuerberatung gehören in die sonstigen Werbungskosten. Viele kleine Beträge ergeben zusammen schnell mehrere hundert Euro im Jahr.
Das Ergebnis
Am Ende errechnet das Formular Dein Ergebnis aus der Vermietung. Ist es negativ, verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Deinem Gehalt.
Häufiger Fehler
Statt dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird das Datum des Notartermins eingetragen. Die Abschreibung im Kaufjahr beginnt dadurch zu früh oder zu spät.
Häufige Fragen
Ja. Für jede vermietete Wohnung gibt es eine eigene Anlage V.