Kurz gesagt
Bei Denkmalimmobilien schreibst Du die Sanierungskosten in zwölf Jahren ab: acht Jahre mit je 9 Prozent und vier Jahre mit je 7 Prozent. Die Altbausubstanz läuft mit der normalen Abschreibung. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Denkmalimmobilien gehören steuerlich zu den stärksten Kapitalanlagen. Der Grund ist die erhöhte Abschreibung: Die Sanierungskosten schreibst Du in zwölf Jahren vollständig ab, statt in 40 oder 50 Jahren. Hier erfährst Du, wie die Denkmal-AfA funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und wie viel sie bringt.
So funktioniert die Denkmal-AfA
Bei einer Denkmalimmobilie wird der Kaufpreis in drei Teile aufgeteilt:
- Grund und Boden: wird nicht abgeschrieben.
- Altbausubstanz: das bestehende Gebäude, normale Abschreibung mit 2 oder 2,5 Prozent im Jahr.
- Sanierungsanteil: die Kosten für die Sanierung nach Abschluss des Kaufvertrags, erhöhte Abschreibung.
Den Sanierungsanteil schreibst Du in den ersten acht Jahren mit je 9 Prozent ab, in den folgenden vier Jahren mit je 7 Prozent. Nach zwölf Jahren sind die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 400.000 Euro, davon 40.000 Euro Grund und Boden, 80.000 Euro Altbausubstanz und 280.000 Euro Sanierungsanteil. Das Gebäude stammt aus der Zeit vor 1925.
- Denkmal-AfA: 9 Prozent von 280.000 Euro = 25.200 Euro
- Normale AfA: 2,5 Prozent von 80.000 Euro = 2.000 Euro
- Abschreibung pro Jahr: 27.200 Euro
Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sind das rund 11.400 Euro Steuerersparnis im Jahr, allein durch die Abschreibung. Mit einem Lohnsteuer-Freibetrag bekommst Du diese Ersparnis jeden Monat mit dem Gehalt. Mehr unter Freibetrag bei der Denkmalimmobilie.
Die Voraussetzungen
- Das Gebäude ist ein Baudenkmal nach dem Denkmalschutzgesetz des Bundeslandes.
- Die Sanierung ist zur Erhaltung des Denkmals oder für seine sinnvolle Nutzung erforderlich.
- Die Maßnahmen sind vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt.
- Beim Kauf zählen nur die Sanierungskosten, die nach Abschluss des Kaufvertrags anfallen.
- Die Denkmalbehörde bescheinigt die Voraussetzungen und die begünstigten Kosten.
Die Bescheinigung ist entscheidend
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine erhöhte Abschreibung. Das Finanzamt ist an die Bescheinigung gebunden: Was dort als begünstigt steht, übernimmt es. Die Bescheinigung kommt bei Bauträgerprojekten oft erst Jahre nach dem Kauf. Wie Du bis dahin vorgehst, steht unter Denkmalbescheinigung fehlt.
Denkmal oder Sanierungsgebiet?
Die gleiche erhöhte Abschreibung gibt es für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Dann stellt die Gemeinde die Bescheinigung aus, nicht die Denkmalbehörde. Ein Sanierungsgebiet hat nichts mit einer normalen Renovierung zu tun. Den Unterschied erklären wir unter Sanierungsgebiet: Was es für Deine Wohnung bedeutet.
Die Aufteilung kommt vom Bauträger
Bei Bauträgerprojekten weist der Kaufvertrag die Aufteilung in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil meist aus. Wir arbeiten ausschließlich mit diesen Werten und den Kostenaufstellungen des Bauträgers, nie mit Schätzungen. Mehr dazu unter Altbausubstanz und Sanierungsanteil.
Häufiger Fehler
Die Denkmal-AfA wird mit geschätzten Werten angesetzt, etwa aus dem Verkaufsprospekt. Weicht die spätere Bescheinigung ab, ändert das Finanzamt alle Jahre rückwirkend, oft mit Nachzahlung und Zinsen.
Häufige Fragen
In den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren 7 Prozent der begünstigten Sanierungskosten. Nach zwölf Jahren sind sie vollständig abgeschrieben.