Kurz gesagt
Für den Verlust aus einer neu gekauften Wohnung gibt es den Lohnsteuer-Freibetrag in der Regel erst ab dem Kalenderjahr nach dem Besitzübergang. Ausnahme ist die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen. Die Ersparnis im Kaufjahr bekommst Du über die Steuererklärung zurück.
Du hast gerade eine Wohnung gekauft und willst die Steuerersparnis sofort monatlich nutzen? Dann stößt Du auf eine Regel, die viele Kapitalanleger überrascht: Für den Verlust aus einer neu angeschafften Wohnung gibt es den Lohnsteuer-Freibetrag in der Regel erst ab dem Folgejahr. Hier erfährst Du, warum das so ist und was Du im Kaufjahr trotzdem tun kannst.
Die Regel
Verluste aus der Vermietung eines Gebäudes berücksichtigt das Finanzamt im Lohnsteuerabzug erst ab dem Kalenderjahr, das auf die Anschaffung oder Fertigstellung folgt. Maßgeblich ist der Besitzübergang. Geht die Wohnung im Juni 2027 auf Dich über, gibt es den Freibetrag für diese Wohnung frühestens ab Januar 2028. Kaufst Du vom Bauträger vor der Fertigstellung, zählt das Jahr der Fertigstellung.
Die Ausnahme bei Neubauten
Nimmst Du für eine neue Mietwohnung die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau in Anspruch, gilt diese Sperre nicht. Dann ist der Freibetrag schon im Kaufjahr möglich. Ob Deine Wohnung die Voraussetzungen erfüllt, steht unter Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen.
Was Du im Kaufjahr bekommst
Der Verlust im Kaufjahr geht nicht verloren. Du bekommst die Steuerersparnis mit der Steuererklärung für dieses Jahr zurück. Gerade im Kaufjahr ist der Verlust oft besonders hoch, weil einmalige Kosten wie Grundschuld, Bereitstellungszinsen und Fahrten dazukommen. Was alles dazugehört, liest Du unter Erste Steuererklärung nach dem Wohnungskauf.
So gehst Du vor
- Im Kaufjahr: Unterlagen sammeln und den Freibetrag für das Folgejahr vorbereiten.
- Ab 1. Oktober: Den Freibetrag für das Folgejahr beantragen. Kaufst Du im Herbst, liegt der Antrag oft schon kurz nach dem Besitzübergang.
- Im Folgejahr: Die Steuererklärung für das Kaufjahr abgeben und die Erstattung erhalten, während der Freibetrag bereits läuft.
Beispiel
Die Wohnung geht am 1. September 2027 auf Dich über. Für 2027 bekommst Du keinen Freibetrag, die Ersparnis kommt mit der Steuererklärung 2027 im Laufe des Jahres 2028. Ab 1. Oktober 2027 beantragst Du den Freibetrag für 2028. Ab Januar 2028 erhältst Du damit jeden Monat mehr Netto.
Warum sich der Start im Kaufjahr lohnt
Die Grundlagen für den Freibetrag sind dieselben wie für die erste Steuererklärung: Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Zinsen. Wer sie im Kaufjahr einmal vollständig aufbereitet, hat für Freibetrag und Steuererklärung dieselben belastbaren Zahlen und muss nichts doppelt erledigen.
Häufiger Fehler
Der Freibetrag wird im Kaufjahr beantragt und vom Finanzamt abgelehnt. Danach geht Zeit verloren, bis der Antrag für das Folgejahr gestellt wird. Richtig ist, ab 1. Oktober direkt den Freibetrag für das Folgejahr zu beantragen.
Häufige Fragen
Das Gesetz lässt Verluste aus einem neu angeschafften Gebäude im Lohnsteuerabzug erst ab dem Folgejahr zu. Für das Kaufjahr wirkt der Verlust über die Steuererklärung.