Kurz gesagt
Reparaturen und zeitgemäßer Ersatz sind Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar. Erweiterungen, deutliche Standardverbesserungen und Renovierungen über 15 Prozent der Gebäudekosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden abgeschrieben.
Ob neues Bad, neue Böden oder eine neue Heizung: Bei einer vermieteten Wohnung stellt sich immer die Frage, ob die Kosten sofort wirken oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Der Unterschied ist erheblich. Hier erfährst Du, wie die Abgrenzung funktioniert.
Erhaltungsaufwand: sofort absetzbar
Erhaltungsaufwand sind Kosten, die die Wohnung in ihrem Zustand erhalten oder einen alten Bestandteil durch einen zeitgemäßen ersetzen. Typische Beispiele sind Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, der Austausch der Heizung oder neue Fenster in üblicher Qualität. Diese Kosten setzt Du im Jahr der Zahlung ab.
Größere Beträge kannst Du auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn Dein Einkommen in den Folgejahren steigt oder wenn Du den Verlust nicht in einem Jahr verbrauchen willst.
Herstellungskosten: über die Abschreibung
Herstellungskosten liegen vor, wenn etwas Neues entsteht oder die Wohnung deutlich verbessert wird:
- Erweiterung: mehr Wohnfläche, etwa durch einen Dachausbau oder einen Anbau.
- Wesentliche Verbesserung: Der Standard der Wohnung steigt deutlich, etwa wenn in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster gleichzeitig modernisiert wird.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mit mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten.
Herstellungskosten erhöhen die Abschreibungsgrundlage und wirken mit 2 oder 3 Prozent im Jahr.
Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf
In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt eine besondere Grenze. Wer sie kennt, plant größere Maßnahmen so, dass sie sofort absetzbar bleiben. Alles dazu unter Die 15-Prozent-Grenze nach dem Immobilienkauf.
Neue Regeln seit Januar 2026
Die Finanzverwaltung hat ihre Grundsätze zur Abgrenzung im Januar 2026 neu gefasst. Die Einordnung als Erhaltungsaufwand bleibt der Regelfall. Energetische Maßnahmen führen nicht allein deshalb zu Herstellungskosten, weil der Energiebedarf deutlich sinkt. Die neuen Regeln gelten in allen offenen Fällen.
Rechenbeispiel
Du lässt für 12.000 Euro das Bad erneuern. Als Erhaltungsaufwand sparst Du bei 40 Prozent Steuersatz sofort 4.800 Euro Steuern. Als Herstellungskosten sind es bei 2 Prozent AfA nur 96 Euro im Jahr.
Renovierung und Sanierungsgebiet sind zwei Dinge
Eine Renovierung ist kein Sanierungsgebiet. Die erhöhte Abschreibung im Sanierungsgebiet gibt es nur in Gebieten, die die Gemeinde förmlich festgelegt hat. Mehr unter Sanierungsgebiet: Was es für Deine Wohnung bedeutet.
Häufiger Fehler
Heizung, Elektrik, Bad und Fenster werden im selben Jahr komplett erneuert. Das hebt den Standard in mehreren Kernbereichen gleichzeitig, und aus sofort absetzbaren Kosten werden Herstellungskosten.
Häufige Fragen
Ja, wenn es Erhaltungsaufwand ist, also die Wohnung erhalten oder Bestandteile zeitgemäß ersetzt werden.