Kurz gesagt
Beauftragst und bezahlst Du die Renovierung selbst vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, fällt sie nicht in die Dreijahresfrist der 15-Prozent-Grenze. Erhaltungsaufwand ist dann sofort absetzbar, unabhängig von der Höhe.
Viele Kapitalanleger wollen ihre Wohnung direkt nach dem Kauf renovieren: neue Böden, frische Wände, ein neues Bad. Liegen die Arbeiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, gilt die 15-Prozent-Grenze. Wird sie überschritten, schreibst Du die Kosten über Jahrzehnte ab. Mit der richtigen Reihenfolge lässt sich das vermeiden.
Die Idee
Die Dreijahresfrist der 15-Prozent-Grenze beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Arbeiten, die Du vor diesem Zeitpunkt selbst beauftragst und bezahlst, fallen nicht in diese Frist. Handelt es sich um Erhaltungsaufwand, setzt Du sie sofort als Werbungskosten ab, unabhängig von der Höhe.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 250.000 Euro, Gebäudeanteil inklusive Nebenkosten 200.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze liegt bei 30.000 Euro ohne Umsatzsteuer. Du planst eine Renovierung für 40.000 Euro netto.
- Renovierung nach der Übergabe: Die Grenze ist überschritten. Die Kosten sind Herstellungskosten, bei 2 Prozent AfA wirken 800 Euro im Jahr.
- Renovierung vor der Übergabe: Die Kosten sind sofort absetzbar. Bei 42 Prozent Steuersatz sparst Du rund 16.800 Euro Steuern im Jahr der Zahlung.
Die Voraussetzungen
- Du beauftragst und bezahlst selbst: Die Aufträge an die Handwerker laufen auf Deinen Namen, die Rechnungen sind an Dich gerichtet und werden von Deinem Konto bezahlt.
- Die Arbeiten liegen vor der Übergabe: Der Verkäufer stimmt zu, dass Du schon vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten renovierst. Das wird im Kaufvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung festgehalten.
- Es ist Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Schönheitsreparaturen und der zeitgemäße Ersatz vorhandener Bestandteile. Erweiterungen oder eine deutliche Hebung des Standards in mehreren Kernbereichen bleiben Herstellungskosten.
- Die Wohnung war vorher nutzbar: War sie ohne die Arbeiten nicht bewohnbar, gehören die Kosten zu den Anschaffungskosten.
- Du willst vermieten: Die Wohnung wird nach der Renovierung vermietet, nicht selbst genutzt.
Wenn der Verkäufer renoviert
Renoviert der Verkäufer auf eigene Rechnung und erhöht dafür den Kaufpreis, gehören die Kosten zum Kaufpreis. Sie wirken dann nur über die Abschreibung. Der Vorteil entsteht nur, wenn Du selbst Auftraggeber bist.
Rechtzeitig planen
Die Gestaltung muss vor dem Notartermin stehen. Kläre mit dem Verkäufer den Zugang zur Wohnung und den Zeitraum der Arbeiten, und lass die Vereinbarung schriftlich festhalten. Wir prüfen bei der ersten Steuererklärung die Einordnung der Rechnungen und setzen die Kosten entsprechend an.
Diese Unterlagen brauchst Du
- Kaufvertrag und Vereinbarung zur Renovierung vor der Übergabe
- Übergabeprotokoll mit Datum
- Rechnungen der Handwerker auf Deinen Namen, mit Leistungsdatum und Leistungsbeschreibung
- Zahlungsnachweise von Deinem Konto
Mehr zur Abgrenzung unter Die 15-Prozent-Grenze nach dem Immobilienkauf und im Leitfaden Renovierung der vermieteten Wohnung.
Häufiger Fehler
Der Verkäufer renoviert und rechnet die Kosten in den Kaufpreis ein. Dann wirken sie nur über die Abschreibung. Mit eigener Beauftragung vor der Übergabe sind sie sofort absetzbar.
Häufige Fragen
Die Dreijahresfrist der 15-Prozent-Grenze beginnt erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Erhaltungsaufwand davor ist sofort absetzbar, unabhängig von der Höhe.