Kurz gesagt
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten schreibst Du ältere Gebäude schneller ab, wenn sie tatsächlich früher verbraucht sind. Seit Dezember 2025 gelten dafür wieder die Maßstäbe der Rechtsprechung statt der strengeren Vorgaben der Finanzverwaltung.
Das Gesetz unterstellt für Wohngebäude eine Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren, je nach Baujahr. Bei vielen älteren Gebäuden ist das zu lang, weil Dach, Fassade und Technik schon deutlich früher verbraucht sind. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten weist Du die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nach und schreibst schneller ab.
Was sich 2026 geändert hat
Die Finanzverwaltung hatte 2023 strenge Anforderungen an solche Gutachten gestellt. Mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat sie diese Vorgaben vollständig aufgehoben. Seitdem gelten wieder die Maßstäbe der Rechtsprechung: Das Gutachten muss die Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes nachvollziehbar herleiten, eine bestimmte Methode oder ein bestimmter Gutachtertyp ist nicht vorgeschrieben.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung aus dem Jahr 1972 mit 200.000 Euro Gebäudeanteil. Ohne Gutachten schreibst Du 2 Prozent ab, also 4.000 Euro im Jahr. Das Gutachten ergibt eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Dann sind es 4 Prozent, also 8.000 Euro im Jahr.
- Zusätzliche Abschreibung: 4.000 Euro im Jahr
- Mehr Steuerersparnis bei 40 Prozent Steuersatz: rund 1.600 Euro im Jahr
- Über zehn Jahre: rund 16.000 Euro
Wann es sich lohnt
- Das Gebäude ist deutlich älter als 30 Jahre.
- Größere Modernisierungen liegen lange zurück.
- Der Gebäudeanteil ist hoch genug, damit sich die Kosten des Gutachtens schnell rechnen.
Das Gutachten kostet meist zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Die Kosten sind Werbungskosten.
Was Du beachten musst
- Das Gutachten gilt ab dem Jahr, für das Du es einreichst. Rückwirkend für bestandskräftige Jahre gibt es keine höhere Abschreibung.
- Das Finanzamt prüft das Gutachten. Es muss objektbezogen und nachvollziehbar sein, ein Formular ohne Begründung reicht nicht.
- Bei Denkmalimmobilien gilt für den Sanierungsanteil ohnehin die erhöhte Abschreibung. Ein Gutachten betrifft dann nur die Altbausubstanz.
- Für Neubauten mit degressiver Abschreibung ist ein Gutachten nicht sinnvoll.
Unser Vorgehen
Wir prüfen vor der Beauftragung, ob sich ein Gutachten für Deine Wohnung rechnet, und setzen die kürzere Nutzungsdauer in der Steuererklärung um. Mehr zur Abschreibung allgemein im Leitfaden Abschreibung bei der Immobilie.
Häufiger Fehler
Ein günstiges Formulargutachten ohne objektbezogene Begründung wird eingereicht. Das Finanzamt erkennt es nicht an, und die Kosten sind verloren.
Häufige Fragen
Ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes ermittelt. Ist sie kürzer als gesetzlich unterstellt, schreibst Du schneller ab.